پایان نامه ارشد

فایل دانشگاهی : بررسی انواع برنامه ریزی طرح های جامع شهری- قسمت 5

در برنامه ریزی شهری گذشته تصور می شد كه پس از پیاده نمودن همه اهداف در برنامه ها و طرحها، كلیه سازمانهای ذیربط موظفند نسبت به انجام آنها همت گمارند. این نظر به سه عامل توجه نمی كرد:
عامل اول : تناقض با روش تدوین بودجه نه در قوانین كشوری و نه در شكل تدوین بودجه، لزوم پیروی از مصوبات طرحهای شهری برای ارگانهای ذیربط در نظر گرفته شده است. در شكل رایج، بودجه ها به شكل بخشی تدوین می شوند و برنامه های مربوط به طرحهای جامع را (كه برای سطوح تهیه شده اند) فقط در نقاطی قطع می نمایند. بنابراین بدیهی است كه نخواهند توانست به آنها جامه عمل بپوشانند.
عامل دوم : نیازهای مالی طرح
دومین عاملی كه در طرح ریزی شهری مشكل زاست، عدم نگرش به نیازهای مالی طرح است.
عامل سوم : بازتابهای اقتصادی طرح
تعیین محدوده اراضی قابل ساخت شهری و تخصیص این اراضی به كاربریهای مختلف تجاری – انتفاعی، تراكم ساختمانی بیش از حداقل و دسترسی به معابر، اضافه ارزشی برای اراضی ایجاد می نماید كه به آن در اقتصاد بهره مالكانه یا رانت (Rent) می گویند. بدین ترتیب مالكین برخی از اراضی شهری، صاحب منفعتی می شوند كه ناشی از موقعیت زمین شان در ارتباط با طرح های عمرانی شهری است و نه كار خودشان و در واقع سودی بادآورده به دست می آورند.

      1. اثرات كاهش ارزش اراضی واقع در كاربریهای خدماتی

عكس مطلب فوق هم صادق است. بدین ترتیب كه برخی از اراضی به خدمات و یا معابر اختصاص می یابند و به علت عدم تطابق طرحهای شهرسازی با برنامه ها و بودجه های بخشی، سازمان مربوطه سالها قادر به تملك آنها نخواهد بود و مالك زمین دچار زیان خواهد شد. به علاوه بعد از این كه زمان مربوطه نسبت به تملك زمین مربوطه اقدام می نماید با احتساب قیمتهای رسمی روبرو می گردد كه نخواهد توانست زیان حاصله را جبران نماید. بنابراین نوعی بی عدالتی بارز اقتصادی در بخش طرحهای شهری نهفته است كه گروهی از شهروندان را منتفع و گروهی را از هستی ساقط می نماید. البته این امر با مقاومت زمین داران روبرو شده و موجب احداثهای خلاف مقررات، اقدامات فشار برای تغییر عملكرد (به خصوص از طریق كمیسیون ماده 5 )، اعمال نفوذ، اعمال قدرت و حتی گاهی فسادهای مالی می شود.
عوامل یاد شده در جهت تقابل با زیانهای ناشی از قرار گرفتن اراضی در طرحهای شهری (غیرانتفاعی) گاهی منجر به مصوبات قانونی خاصی می شود كه می تواند اساس طرحها را به هم ریزد. از جمله آنها می توان به قانون «تعیین وضعیت ملك واقع در طرحهای دولتی وشهرداریها – مصوب 29 آبان 1367» اشاره نمود كه می گوید:
«كلیه ارگانها پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداكثر ظرف 18 ماه لازم است نسبت به انجام معامله قطعی پرداخت بهاء یا عوارض اقدام نمایند. در غیر این صورت مالكین املاك از كلیه حقوق مالكانه مانند احداث، تجدید یا افزایش بنا، تعمیر، فروش، اجاره و غیره برخوردارند و در صورتی كه زمانبندی طرح كمتر از ده سال باشد، مالك هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد (كه عملا، پس از صدور مجوز و احداث بنای جدید، اجرای این بند غیر ممكن است).علاوه بر این با تثبیت كاربری، دست سازمانهای مختلف برای تأمین اراضی مورد نیاز از اراضی دیگری كه دارای شرایط سهل تری برای تملك بوده است و مزایای مشابه اراضی در نظر گرفته شده را نیز دارا هستند، بسته خواهد بود.

      1. اثرات عدم توجه به مباحث اقتصادی در گسترش شهر

محدوده های شهری از مواردی است كه به شدت از عدم توجه به مباحث اقتصادی لطمه دیده است.
تقریبا در تمامی شهرها محدوده های نهایی با محدوده طرح منطبق نیست. به طور متوسط 3 تا 20 درصد ساخت و ساز در خارج محدوده اتفاق افتاده و 5 تا 40 درصد اراضی در داخل محدوده ساخته نشده باقی مانده است.بررسی ها نشان می دهد كه این مغایرت ها ضمنا در هیچ یک از شهرها به علت اشتباه مطالعات و برنامه ها در انتخاب محدوده های شهری نبوده و در اغلب طرحها انتخاب جهات توسعه منطقی انجام شده است و علت اصلی این مغایرت ها ناشی از تنش های اقتصادی است كه از نفس تعیین محدوده شهری نشأت می گیرد. بدین ترتیب كه با تغیین محدوده، تمامی اراضی كه داخل این حد می شوند، دارای اضافه ارزش می گردند و این اضافه ارزش باعث می شود كه گروهی از شهروندان توان این كه این گونه اراضی را از دست بدهند و اجبارا به مناطق حاشیه ای شهر رانده شده و ساخت و سازهای خارج از محدوده را شكل دهند. در صورتی كه اگر چنین اضافه ارزشی برای اراضی داخل محدوده ایجاد نمی شد، ساخت و سازها در همین مناطق شكل می گرفت. یعنی اگر محدوده ساخت و سازهای غیرمجاز، داخل محدوده قرار گرفته و اراضی داخل محدوده خارج آن واقع می شد، عكس این عمل اتفاق می افتاد.
در انگلستان برای حل این معضل بر اساس قوانین برنامه ریزی و توسعه (1) قیمت اراضی از زمان انجام طرح ثابت نگه داشته می شود، بدین ترتیب كه خسارت اراضی ای ك دچار كاهش قیمت شده، پرداخت و اضافه ارزش دیگر اراضی دریافت می شود.
ضرورت و اهمیت تحقیق